Unter vier Augen
Stefan Andersen im Interview

Stefan Andersen legt bei jedem seiner Bauvorhaben höchsten Wert auf Qualität und Transparenz. Darum beantwortet er im Folgenden wichtige Fragen, die jeder Käufer eines
Neubauprojekts vorab klären sollte.

"Ein echtes Zuhause ist ein Ort, an dem man sich geborgen fühlen sollte. Deshalb achte ich bei der Planung darauf, echte Wohnwerte zu schaffen und baue ausschließlich in Lagen, die maximale Lebensqualität bieten."

 Stefan Andersen, Dipl. Sachverständiger (DIA)


Bauträger, Bauherr, Erwerber bedeuten diese Begriffe?

Stefan Andersen: Der Bauträger kauft das Grundstück und entwickelt im Rahmen des baurechtlich Machbaren für jedes Grundstück individuell das Baurecht. Nachdem die Planungsphase beendet ist und die Baugenehmigung vorliegt, verkauft der Bauträger mittels eines notariell zu beurkundenden Vertrages zum einen das Grundstück ein, das genehmigte Projekt zu errichten. Ab diesem Zeitpunkt sind Erwerber und Bauträger gewissermaßen beide die Bauherren.

Welche Vorteile habe ich durch einen Kauf direkt beim Bauträger?

S.A.: An erster Stelle erhalten Sie natürlich Kostensicherheit, da im Kaufvertrag ein Festpreis vereinbart wird, der sämtliche in der Baubeschreibung enthaltenen Leistungen umfasst, inklusive dem Grundstück. Wir verkaufen unsere Projekte stets schlüsselfertig, also inklusive Erschließung und Außenanlagen. Das ist auf dem Markt nicht immer selbstverständlich. Ein weiterer Vorteil ist die Rechtssicherheit für den Erwerber durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Generell gilt in Bayern, dass Immobilienkäufe ausschließlich notariell abzuwickeln sind, da derartige Geschäfte sehr strengen Vorschriften unterliegen und der Notar, vom Staat bestellt, dafür Sorge zu tragen hat, diese zum Schutze aller Vertragsparteien einzuhalten. Der Bauträger verpflichtet sich, das Bauwerk zu einem festen Termin fertigzustellen, sodassder Erwerber finanziell und logistisch sehr gut planen kann, um am Ende reibungslosins neue Heim einziehen oder rechtzeitig einen Mieter finden zu können.In Vorleistung geht immer der Bauträger, niemals der Erwerber. So wird die erste Kaufpreisrateerst dann fällig, wenn der Erwerber im Grundbuch eingetragen und der Baubegonnen hat. Auch alle weiteren Bauabschnitte bezahlt der Erwerber erst dann, wenndie abzurechende Bauleistung vom Bauträger erbracht wurde.Der Bauträger und alle am Bau beteiligten Gewerke geben eine fünf Jahre andauernde Gewährleistungsgarantieab dem Zeitpunkt der Abnahme bzw. Fertigstellung der Immobilie.

Was zeichnet Ihre Häuser und Wohnungen aus? Wofür stehen Sie?

S.A.: Grundsätzlichbaue ich nur in Lagen, die mich persönlich ansprechen. Ich setze nicht auf standardisierteGroßprojekte, sondern auf kleine, individuell gestaltete BaumaßnahmenDabei stehen der Mensch und seine Bedürfnisse im Vordergrund. Allerdings macht dieLage alleine nicht den Wert einer Immobilie aus. Wichtig sind auch die Qualität des Bauwerks,die Architektur und die Grundrissgestaltung. Um diese Attribute zu erfüllen, arbeiteich seit Firmenbestehen mit einem Team von Planern und Ingenieuren zusammen, dieebenso wie ich einen sehr hohen Anspruch an das haben, was sie tun. Ob der Architektdie Grundrisse gestaltet, der Projektant die Lage von Lichtschaltern und Steckdosen plant der der Ingenieur die Baustelle vor Ort überwacht - jeder ist sich seiner Verantwortung bewusst und erledigt seine Aufgabe zuverlässig und qualitätsorientiert. Auch bei der Umsetzunglegen wir Wert darauf, mit alteingesessenen Firmen aus der näheren Umgebung zusammenzuarbeiten.Nur so kann während und nach der Bauphase die optimale Betreuunggewährleistet werden. Ich achte auch sehr auf eine vertrauensvolle, durchlaufende Kommunikationmit dem Erwerber. Der Kaufvertrag ist zwar der entscheidende Schritt, aber ebennur der erste von vielen weiteren. Mir ist wichtig, dass meine Kunden die Entstehung derImmobilie so direkt wie möglich mitbekommen. Hierzu gibt es regelmäßige Baustellentermine,um die notwendige Transparenz zu gewährleisten. Abgesehen davon steht das gesamteTeam unseren Erwerbern jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Welche Aufgaben übernimmt der Bauträger Südwest Wohnbau?

S.A.: Nachdem ich das Grundstück erworben habe, erstelle ich mit dem Architekten die Eingabeplanung als Grundlage zur Erlangung der Baugenehmigung. Hinzu kommt die Beauftragung des sogenannten Freiflächengestaltungsplans durch einen Landschaftsarchitekten. Dieser Plan beinhaltet sowohl den Baumbestand als auch eventuell notwendige Fällungen und Ersatzbepflanzungen. Parallel wird ein weiteres Ingenieurbüro mit der Entwässerungsplanung beauftragt, welche zum einen die Entwässerung von Niederschlagswasser und zum anderen den Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung darstellt und ebenfalls von der Baubehörde genehmigt werden muss.


Wurde die Baugenehmigung erteilt macht sich der Architekt an die Werkplanung, anhand derer die beauftragten Firmen die Leistungen am Bauprojekt exakt umsetzen können. Um die Werk- oder Detailplanung zeichnen zu können, bedarf es eines sogenannten Baugrundgutachtens, um die Bodenbeschaffenheit vor Ort kennenzulernen. Anhand dieser kann das von mir beauftragte Statik-Büro sämtliche statischen Berechnungen erstellen. Ebenfalls durch um die Bodenbeschaffenheit vor Ort kennenzulernen. Anhand dieser kann das von den Statiker werden der Schallschutznachweis, Brandschutznachweis und der bauliche Wärmeschutz erstellt, was ausschlaggebend für die zu verwendenden Baumaterialien ist.

Zuständig für die Umsetzung der Pläne ist die Bauleitung, ebenfalls ein extern beauftragtes Ingenieurbüro. Zunächst werden anhand der Baubeschreibung und der Werkpläne für jedes einzelne Gewerk Ausschreibungen erstellt. Gemeinsam werden dann Verhandlungen geführt und Handwerker beauftragt. Die Bauüberwachung reicht von Beginn der Bauarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung inklusive der Abnahme jedes einzelnen Baufortschrittes und ist ebenfalls Aufgabe der Bauleitung.

Sämtliche Ingenieurbüros und der Architekt begleiten mich seit nunmehr 14 Jahren.
Durch die lange Zusammenarbeit sind wir als Team gemeinsam gewachsen, dabei sind die Schnittstellen fließend. Jeder weiß, was zu tun ist und worauf ich Wert lege - auf diese Weise arbeiten wir alle Hand in Hand und ohne Reibungsverluste. Wir wissen, dasswir uns aufeinander verlassen können.

Das Thema der sicheren Finanzierung ist nicht nur wichtig, sondern zukunftsentscheidend - sowohl für meine Kunden, als auch für mich als Unternehmer. Deshalb lasse ich bei der Beschaffung der Finanzierung und der kaufmännischen Abwicklung eines jeden Projektes hohe Sorgfalt walten.

Bedeutet schlüsselfertig bei Ihnen auch wirklich schlüsselfertig?

S.A.: Ja, mit schlüsselfertig meine ich vollständig funktionsfähig. Sämtliche Anschlüsse für Gas, Strom, Wasser, Abwasser und Telefon sind bei der Übergabe vorhanden. Die Außenanlagen beinhalten, dass sämtliche Zuwegungen gepflastert sind, Terrassen erstellt wurden und die Rasenansaat erledigt ist. Pflanzungen, sofern in der Baugenehmigung beauflagt, haben wir selbstverständlich ebenfalls vorgenommen. Sogar der Kinderspielplatz, bei Mehrfamilienhäusern meist Pflicht, ist bereitgestellt.

Darf ich mein Haus mitgestalten und sind Eigenleistungen möglich?

S.A.: Selbstverständlich stelle ich dem Kunden diverse Fliesen und Parkettböden zur Auswahl. Natürlich kann er sich aber auch - von der Baubeschreibung abweichend - andere Materialien aussuchen. Sofern sich dies im Rahmen des in der Baubeschreibung genannten Leistungsumfangs bewegt, ist das für den Kunden kostenneutral. Grundrisse können, wenn auch häufig nur im eingeschränkten Maße, an die Bedürfnisse und Wünsche des Kunden angepasst werden, sofern diese Änderungen nicht eine komplette Neuberechnung der Statik zur Folge hat. Als Bauträger stehe ich in der Verantwortung, den reibungslosen Bauablauf immer im Blick zu haben und Verzögerungen tunlichst zu vermeiden. Hierauf muss ich bei der Berücksichtigung von Sonderwünschen immer achten.

Haben Sie noch Fragen?


Wie bezahle ich?

S.A.: Die Käufer bezahlen nach der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV). Diese gesetzliche Verordnung gibt exakt vor, wann und wofür der Bauträger wieviel Prozent des Kaufpreises in Rechnung stellen darf. Wie bereits eingangs ausgeführt, ist für den Käufer wichtig, dass er immer erst bezahlt, nachdem eine Leistung des Bauträgers erbracht wurde - er geht also niemals in Vorleistung. Somit ist im Grunde die wichtigste Aufgabe des Bauträgers, den Bau schrittweise vorzufinanzieren.

Welche Rolle spielt der Notar? Wann gehört dem Käufer die Immobilie?

S.A.: Nach Unterzeichnen des Kaufvertrages sorgt der Notar dafür, dass der Käufer mit seinem Namen im Grundbuch eingetragen wird. Man nennt das die "Eintragung der Auflassungsvormerkung". Somit hat der Erwerber die Sicherheit, dass die Immobilie nicht ein zweites Mal verkauft werden kann. Eigentümer bleibt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung der Bauträger. In der Regel möchte der Käufer einen Teil des Kaufpreises mit Hilfe einer Bank finanzieren. Auch zu diesem Zweck muss die Auflassungsvormerkung eingetragen sein. Darüber hinaus muss der Kunde für seine Bank eine Grundschuld bestellen, als Sicherheit für die angedachte Finanzierung. Das kann er beim Notartermin gleich miterledigen. Da der Bauträger noch Eigentümer ist, bekommt der Käufer hierfür vom Verkäufer eine Vollmacht. Nachdem alle Raten bezahlt sind, die Immobilie abgenommen ist und der Schlüssel übergeben ist, teilen der Käufer und der Verkäufer dem Notar mit, dass der Vertrag beidseitig erfüllt wurde. Erst dann veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums und die Immobilie gehört dem Käufer.

Welche Kosten kommen sonst noch auf mich zu?

S.A.: Wie bei jedem Immobilienkauf fällt die Grunderwerbssteuer an, hinzukommen Kosten für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch. Wenn eine Grundschuld bestellt wird, muss der Notar auch hierfür bezahlt werden. Bearbeitungsgebühren der finanzierenden Bank fallen in der Regel nicht an.

Wie wohnen Sie selbst?

S.A.: Ich wohne Richtung Süden, etwas außerhalb der Stadt, im schönen Isartal. Hier bin ich aufgewachsen, zur Schule gegangen und hier habe ich mein Unternehmen gegründet. Auch meine Kinder gehen hier zur Schule. Meine Frau und ich haben nach langer Suche ein ruhig gelegenes Grundstück gefunden und ein Haus darauf gebaut, das unseren Bedürfnissen mit insgesamt fünf Kindern und zwei Katzen gerecht wird. Sie können sich vorstellen was bei uns zu Hause immer los ist, wenn dann noch die Freunde unserer Kinder vorbeikommen. Aber das ist für mich, was das eigene Zuhause ausmacht: Ein echtes Zuhause ist eine Anlaufstelle für alle, immer und jederzeit.